惠州房产新政焦点解读

今日头条 博罗发布 2017-08-15

今年4月8日晚,惠州市印发《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》(下称《通知》),自4月9日起施行。

纵观新政策,进一步明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。根据规定,9日起在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。市房管局相关负责人对此《通知》的焦点问题进行了解读。

惠州房产新政焦点解读

1问:购房满3年就可交易?

答:新房出售“锁定期”实际不止3年

新规:新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。

解读:“满3年才可转让,以前不是也是要求满2年才可交易吗?‘2年变3年’感觉调整力度不大。”在新政出台后,有市民疑惑,以往通过中介市场购买二手房,一些房源都会注明“房子已满2年”,这和新政中“满3年方可转让”有何区别呢?

这里区别可大了,这个“2年”和“3年”并非同个概念。此前的“房子已满2年”并非“已满2年方可交易”,而是为了“免征增值税”。去年3月,财政部、国家税务总局公布2016年营改增实施细则,其中个人二手房交易原来需缴营业税,营改增全面推开后改为增值税,政策规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。且满2年免增值税的时间,是从房产证或契税完税证明上注明的时间算起,这两个日期适用孰先原则。

那么,是不是只要购房满3年就可交易呢?非也,《通知》的时间点是在取得不动产权证满3年后。一般而言,现在市场上卖的商品房基本上都是预售的,即开发商将还没有建完的商品房预先出售给购买人,一般在一年左右;对于新购商品住房,需要在交房 (竣工验收备案表和面积实测报告取得)后,半年到1年左右方可拿到不动产权证;加上《规定》中的“满3年”,这意味着从购房者签订购房合同后,需要满4~5年方可在市场上交易。

惠州房产新政焦点解读

2问:何时买的房子受影响?

答:只影响4月9日起签合同的新房

新规:新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。本通知自2017年4月9日起施行。

解读:市房管局相关负责人解释,“满3年才可转让”是针对4月9日起新购住房的,4月9日前,购房者只要通过信息系统签订了正式购房合同或已办理房地产权证/不动产权证,不受此次政策影响;在4月9日及以后所购住房,必须“取得不动产权证满3年方可转让”,意味着新购一手住房在4~5年后方可进入二级市场交易,且这类房子均“免征增值税”(均已满2年)。

此外,对于一部分尚未正式签订购房合同的购房者,但已发生了交易行为的(如已经先支付了相应购房款,或购买二手房已经先缴税但还未办理正式网签)的,是否符合新政策规定并可进行转让,接下来相关部门还要研究后再行决定。

3问:如何防止房企捂盘?

答:达到预售条件就必须申请开卖

新规:《通知》要求,已达到预售条件的开发项目,须在30天内到价格主管部门申请价格监制,完成价格监制后15天内到房管部门申请预售许可,没有按时完成申报工作的,1年内不允许其申报价格监制和申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。

解读:去年我市房管局联合多个部门开展了多次规范商品房销售行为大检查,其中就特别强调了开发企业不得捂盘惜售、拆零分栋分层分单元销售,如果发现开发商、中介代理机构未按规定进行房屋销售及办理相关业务的,市房管局将责令其限期改正,记入企业信用档案,并严格依照相关规定进行处罚。整改期间将锁定其销售系统,暂停其办理相关业务,通报建设管理部门、工商管理部门载入企业诚信管理系统,并视情况通过媒体对其违规行为予曝光。

市房管局相关负责人说,“有些开发商房子已经建好,但是不舍得卖房,有两个原因,一个是价格因素,另一个是经营策略。”记者了解到,有的开发商预测楼市价格未来还将涨,房子快建好了也迟迟不愿拿预售证销售,主要还是价格的问题,由于觉得监制价格过低,不愿意降价,这些楼盘采取推迟开盘的方式“捂盘惜售”,某些楼盘甚至已经建成封顶,依然没有上市销售;此外,部分开发商在开盘的时候,不愿意把全部房子都拿出来卖,而是先拿出一小部分来试水,卖得好的话,后续的房子再涨价销售。

下有对策上有政策,相关负责人说,本次《通知》就是在此基础上细化了预售的时间节点。“主要就是为了加大商品住房有效供应,避免一些开发商捂盘惜售,人为制造供应紧张局面,以此来哄抬房价。”

言下之意,就是要求开发商在已达到预售条件的情况下,不要藏着掖着,30日内就必须申请价格监制,完成价格监制后15天内,就要赶紧到房管部门申请预售许可,并及时公开销售,如果不按时申报,一年内都不能卖房。

惠州房产新政焦点解读

4问:如何应对开发商“花式搭售”?

答:查到将暂停网签并停业整顿

新规:价格主管部门要完善商品房价格监制管理制度,引导开发企业理性定价,防止楼盘以明显不合理的高低价差或选择明显不合理的参照楼盘申报监制逃避监管;自本通知施行之日起申报价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修等变相提高房价,否则将暂停项目的网签,责令停业整顿。

解读:去年10月,惠州市发布了《关于明确惠城区仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》,要求“申报监制价格不得高于该楼盘项目前3个月的网签交易加权平均价,商品房实际成交价格不得突破监制价格。”对于前3月无交易数据的,选取该项目所在区域3平方公里范围内3个在售项目前3月网签价格代替该楼盘网签价格进行监制。

如果开发商在备案价格的基础上乱涨价或乱打折,将被“锁盘”,无法正常交易。以此设置了在售楼盘项目的价格“天花板”,划定了近期房价的“红线”,希望避免开发商擅自调价现象,防止部分楼盘在当前的楼市情况下跟风涨价。

然而今年年初,有多名购房者反映,金山湖某楼盘开发商,在开盘售卖其1栋、4栋商品房时,强制性要求业主必须签订每平方米3550元或3850元的装修合同,且未对精装修产品的品牌及规格作出展示,如果不签订装修合同就不卖房。随后,周边楼盘开始“有样学样”,另一楼盘也跟着加4000元/平方米的装修费。可以看出,为了跳过监制价格的门槛,开发商想要通过“加装修费”来变相提价。

市房管局相关负责人表示,为了防止以后再出现类似情况,《通知》要求新建住房不得以“搭售虚假、虚高装修款”“搭售虚高车库”等花招来变相提高房价。

相关负责人表示,以后开发商想要通过搭售高价装修、高价车库等花式捆绑销售的模式卖房的,得先掂量掂量了,一旦被发现,房子就不给卖了,必须停业整顿。此外,一些新开楼盘,前3月无交易数据,只能参照周边楼盘价格进行监制。而部分片区,如小金口、水口等片区的部分楼盘,以“大江北”为概念,参照楼盘选取了如华贸等高端楼盘的监制价格为标准,也是不允许的。

(新闻来源:东江时报)

惠州房产新政焦点解读

惠州房产新政焦点解读

惠州房产新政焦点解读